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  • 顺发恒业:2010年年度报告
  • 日期:2019-11-26   点击:   作者:admin   来源:未知   字体:[ ]

  2010年,公司在房地产政策调控和市场经济环境的双重压力下,围绕着“调整、 完善、提高”六字方针,保持稳健经营一贯作风,积极采取应对措施,一方面严格 贯彻时间与数字的目标管理、强抓各在建项目的工程进度,另一方面完善内部管理 体制、提升企业品牌形象,凭借准确的市场判断能力,抓住市场机遇,创造了令人 满意的经营业绩。

  报告期内,公司在售项目3个,预售率90%以上,新增可售项目一个,预售率49%, 本期各项目共实现合同销售面积14.96万平米,合同销售金额212,285.37万元,分别 比去年同期下降54.90%和52.41%。

  报告期内,公司新增土地31,964平方米,规划总建筑面积13.1万方;公司新 开工项目5个,规划总建筑面积65.7万方。

  1)旺角城12号项目:该项目总共10栋高层住宅及2幢公建,均进入主体施 工阶段,并已于2008年1月份开始预售。截止2010年12月31日,实现合同销售 面积16.01万平方米,尚余0.27万平方米未售。

  2)和美家项目:该项目总共9幢高层住宅、6幢商业单体及1幢公建,均进入 主体施工阶段,并已于2009年6月份开始预售。截止2010年12月31日,实现合 同销售面积14.51万平方米,尚余1.70万平方米未售。

  3)风雅乐府项目:该项目总共8幢高层住宅,11幢排屋及1幢公建,均进入 主体施工阶段,并已于2009年6月份开始预售。截止2010年12月31日,实现合 同销售面积11.54万平方米,尚余0.65万平方米未售。

  4)一品江山项目:该项目总共9幢高层住宅,已动工建设,并已于2010年10 月份开始预售。截止2010年12月31日,实现合同销售面积9.26万平方米,尚余 9.63万平方米未售。

  房地产经营开发、物业管理、装修装饰、房屋和土木工程建设业、园林绿化工 程;不动产投资以及实业投资(除金融投资、风险投资)*。

  2010年1-12月,公司向前5名供应商采购额为35,246.29万元,占当期采购总

  2010年1-12月,公司向前5名客户的销售额为11,234.93万元,占当年销售额

  存货采用成本与可变现净值孰低计量;长期股权投资、固定资产、无形资产采 用资产的账面价值与可回收金额孰低计量;可供出售金融资产采用公允价值计量模 式;应收款项采用备抵法核算坏账损失;投资性房地产采用成本模式计量。

  金融资产和金融负债的公允价值确定方法:①、存在活跃市场的金融资产或金 融负债,以活跃市场中的报价确定其公允价值。②、金融工具不存在活跃市场的,公司采用估值技术确定其公允价值。③、初始取得或源生的金融资产或承担的金融 负债,以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。

  经营活动产生的现金净流量与净利润产生的差异主要是预售收入(经营支出)和 结转销售收入(经营支出)的时间性差异。

  公司全资子公司。该公司注册资本:78,350万元,法定代表人:沈志军,经营 范围:房地产开发经营,物业管理,装饰装潢,建筑装饰材料的销售;园林绿化, 经济信息咨询,实业投资。

  公司全资子公司。该公司注册资本:2,500万元,法定代表人:沈志军,经营范 围:房地产开发经营,物业管理,室内外装饰工程,房地产销售代理,建筑机械、 卫生洁具、建筑材料、木材、石材的销售。

  截止2010年12月31日,该公司总资产为206,097.64万元,净资产为13,335.46 万元,净利润为7,650.06万元(注:财务数据为合并口径)。

  公司间接控股子公司。该公司注册资本:45,000万元,法定代表人:沈志军, 经营范围:房地产开发,其他无需报经审批的一切合法项目。

  公司间接控股子公司。该公司注册资本:3,700万元,法定代表人:沈志军,经 营范围:房地产开发经营,物业管理,销售建筑装饰材料(涉及许可证凭证经营)。

  截止2010年12月31日,该公司总资产为159,376.27万元,净资产为8,759.09 万元,净利润为3,419.06万元(注:财务数据为合并口径)。

  公司间接控股子公司。该公司注册资本:20,000万元,法定代表人:莫辉波。 公司经营范围:许可经营项目:房地产开发经营;一般经营项目:物业管理;建筑 材料、装饰材料的销售(上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经 营的项目)。

  公司间接控股子公司。该公司注册资本:2,000万元,法定代表人:沈志军,经 营范围:开发杭政储出(2003)53号地块房地产项目,销售建筑装饰材料,其他无 需报经审批的一切合法项目。

  公司间接控股子公司。该公司注册资本:836万元,法定代表人:沈志军,经 营范围:物业服务,餐饮、住宿、百货、副食品,劳保用品,花木盆景,绿化工程, 五金机械,化工材料(凡涉及许可证凭证经营)。

  公司间接控股子公司。该公司注册资本:2,000万元,法定代表人:沈志军,经 营范围:房地产开发、租赁,建筑装潢,物业管理,建筑材料、装潢材料的销售。

  公司间接控股子公司。该公司注册资本5,000万元,法定代表人:程捷。从事 南通国土资出告(2009)第25号(南通市CR9022)项目的开发经营与建设。

  公司间接控股子公司。该公司注册资本5,000万元,法定代表人:程捷。从事 桐庐县滨江区块西侧3号地块、桐庐县滨江区块东侧4号地块项目的开发经营与建 设。

  2011年1月,为遏制房价过快上涨,国务院出台“新国八条”,对房地产住宅市

  场进行新一轮的调控。政策调控的指向主要是遏制住宅的投机性及投资性需求,也 提升了改善性需求的购房门槛与成本。保障类住房的大量建设,在一定程度上也会 挤占一定的商品房市场。公司主要业务为住宅开发,且主要业务所在地杭州属重点 调控城市,随着实施细则的出台,政策调控的效果逐步显现,短期内市场观望气氛 浓厚。但长期而言,对住房的拥有与持续改善,仍是主流需求;城市化、城镇化进 程为行业不断创造新的机会。

  住宅市场调控近年已成常态,围绕公司品牌、产品品质的房地产开发公司的竞 争将会日益激烈,综合实力决定竞争成败,时机造英雄的现象将越来越少。为突破 调控政策,实现持续运营,商业模式的创新与探索将成为新的竞争态势。

  因此,必须提高产品创新能力、提升产品品质、塑造品牌地位,以增强企业竞 争力;围绕持续发展突破纯住宅一次性开发销售,对公司未来能够保持稳定发展尤 为重要。

  我国国民经济持续、稳定的快速发展,居民收入水平的增长和城市化、蓝鸟老牌图库城镇化 进程,进一步形成了对商品住宅的需求。持续的生活水平改善,居民对住宅的品质 要求不断提高,为整个行业与公司未来发展带来了机遇。房地产行业在为居民改善 民生提供产品与服务的同时,其自身的健康稳定发展,对整体国民经济亦起着不可 替代的作用,这决定了房地产行业具有良好的发展前景。

  公司集中资源从事舒适型精品宅区的开发,形成了在区域市场领先的竞争能力, 尤其是近年来致力于提升产品品质与客户服务,进一步提升了市场形象与口碑,这为公司主业的稳定发展打下了坚实基础。公司稳健的经营风格,15年的市场积累, 为公司下一步应对调控与竞争也创造了机遇。公司目前项目所开发的土地资源集中 于经济发展领先、居民可支配收入显著增长的长三角地区,而且获取土地资源的时 机与成本均较为适宜,这为公司未来几年的盈利能力提供了保障。公司近年来布点 桐庐、南通、淮南等地,并通过这些小城镇、三线城市、欠发达城市开发为后续发 展逐步积累经验,这些区域的住宅市场起步较晚,城市化水平较低,相对而言存在 更多的商业机会,且所在区域受政策调控的影响相对较小。

  (1)加快工程进度和销售节奏,提高盈利水平。在国家通过调控政策打压国 内房价过快上涨的大背景下,在未来一定时期内,国家对开发企业融资渠道的调控 力度可能会进一步加强并持续。因此,在新一年里,公司将会以加快工程进度和销 售节奏为主要手段,用资金回笼款充实现金流,顺应调控政策,提高盈利水平。

  (2)加强人才队伍建设,注重专业人才引进。2011年,公司将会进一步推进 员工素质提升工程,突出高技能、高技术人才的培养及专业技术力量的引入和储备, 以适应未来激烈的市场竞争需要,把人才战略作为公司未来一段时期内的长期发展 战略。

  (3)继续推进在建项目开发,适度增加土地储备:2010-2011年公司主要在售 项目和预售项目包括:堤香、康庄、旺角城11号地块、吉祥半岛、泽雅庄园、御园 以及一品江山、和美家一期、风雅乐府项目,上述楼盘将是公司未来开发重点以及 利润增长点。2011年公司会加快对上述项目的开发进度,完善工程项目管理体系, 保证产品顺利推向市场。同时,2011年公司会在现有项目基础上,继续密切关注市 场的动态,把握市场节奏,积极参与目标区域的土地出让,适时获取土地资源,在 控制公司的经营风险的前提下,实现规模进一步扩张。

  公司主要资金来源是:预收房款和一部分商业银行贷款,同时利用上市公司平 台,采取多种方式通过资本市场进行融资,为公司提供有效的资金支持。

  我国的房地产行业是典型的政府主导型行业,受宏观经济政策和行业政策的影 响较大。2010年以来,国家出台的一系列调控政策,表明了政府“坚定不移、遏制 房价过快上涨”的决心。未来一段时间内,全面落实房地产调控政策,大力推进保障 性住房、廉租房制度建设,逐步解决困难群众的住房问题,将成为房地产市场宏观 调控的主要内容,房地产企业的压力将会继续加大。

  应对措施:关注宏观经济变化和国家相关调控政策,通过提高对市场有效需求 变化的敏感度,以消费者的未来期望、市场的有效需求,为项目规划建设取向,从 项目设计、建设、营销、服务、管理等方面更好地满足顾客需求,秉承以“产品精致”、 “功能齐全”、“高性价比”为开发宗旨,以“安居乐业”为开发理念,针对市场多层次 消费结构的现实需要,开发更贴近需求的产品,并通过为客户提供物超所值的物业 管理和服务,以产品差异化和产品性价比来提升市场竞争能力,建设具有开创性和 可生长性的精品地产项目,创造品牌价值。

  随着居民收入水平的不断提高,住房条件的快速改善,使消费者对未来房地产 市场的需求特点、数量要求以及结构要求都提出了新的问题,未来需求的不断变化, 将会给房地产企业带来新的市场风险。

  应对措施:为了应对市场竞争新格局带来的风险,公司将以杭州及周边区域作 为发展的主要根据地,实施品牌化营运策略,增强企业品牌的竞争力;通过深入了 解消费者对产品的理性需求与感性需求,分析消费者需求的共性和差异性,实施特 色化开发策略;并以市场未来需求为导向,以中长期发展为目标,实施跨区域化策 略,寻找战略上可以新进入的领域,形成自己的客户群,以增强公司抵御市场风险 能力。

  房地产开发行业是一个典型的资本推动的行业,属于资金密集型产业,资金需求永远是房地产企业不变的主题。随着公司业务不断的扩大,公司项目开发资金来 源除自有资金外,主要是通过银行借款融资解决。随着国家对开发企业融资渠道的 严控、银行基准利率上调等政策相继出台,公司持续发展的资金融通能力受到严重 影响,可能会使公司陷入资金筹措困难的局面,从而影响正常经营及公司发展。

  应对措施:为解决未来可能存在的信贷政策对企业带来的风险,公司要紧抓成 本控制和周转效率。要从规划、设计、施工、销售、物业服务各个环节,坚持以成 本预算控制为中心,并通过引进ERP、CRM等业务系统,借助开放式的管理平台, 将先进的管理思想与操作体系整合成具体的实践,优化公司业务流程,以提高项目 的周转效率,用销售回款充实现金流,把握市场主动权,提高公司抗风险能力。

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